2009’da Konut Kredisi Faizleri Ne Olacak? (Vatan Gazetesi)

Durgun geçen 2008 tüketicileri, konut alımı konusundaki projelerini 2008’e erteletti. 2009’da konut piyasasından bahsedince ister istemez gündeme faizlerin ne olacağı ve tüketicilerin faizler karşısında nasıl bir seyir izlemesi gerektiği konusu geliyor.

Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, Denizbank Konut Finansman Müdürü Barış yılmazkaya, Oyakbank Bireysel Krediler Pazarlama Grup Müdürü Şah Karataş ve Millenium Bank’tan Nejat Özonay merak edilenleri yanıtladı…

Konut kredisi faiz oranları son yıllarda nasıl bir seyir izledi?

Nejat Özonay : Global piyasaların da iyi gitmesiyle birlikte Türkiye’nin girdiği trend, faizlerin düşmesi, fonlamaların kolaylaşmasısla birlikte konut kredileri alınabilir hale gelmişti. Son 1 yılda Türkiye piyasası iyi gitti. Yurt dışı mortgage krizleri türkiye’yi çok fazla etkilemedi. Bankaların birbiiryle olan rekabeti tüketecilerin lehine oldu. bankaların tamamına yakını konut kredilerinde pazarpayı artırma ve müşteri kapma konusunda agresif. Bu agresiflik bugün bile aylık yüzde 0.15-0.20 baz puan daha ucuza kredi satmalarına neden oluyor.

Umur Güven: 1971 doğumluyum. 2005 senesine kadar yüzde 20’nin altında enflasyonun olduğu bir yıl hatırlamıyorum. İstikrar ile birlikte konut kredisi faiz oranları düştü. Türk halkı gayrimenkulü seviyor. 2001 gibi bir kriz yılında 900 bin konut satılmış. 2005’te piyasanın tavan yaptığı bir yılda 1.3 milyon konut satılmış. Yani kriz ile işlerin açık olduğu bir yıl arasında çok da fazla bir fark yok. Konut ipoteği açısından bakacak olursak 2001’de 1.000 olan konut ipoteği sayısı şimdi 300 binin üzerine çıktı. Konut kredileri yeni bir enstrüman olarak çıktı. Bankalar pazar payı almak için savaşıyor. Son 1 haftada krediler 332 milyon YTL arttı. Kamu bankaları en büyük artışı yapıyor.

Dünyada politika konu faizlerinin üzerine risk primi koyularak belirlenirken bu risk priminin en düşük olduğu ülke hatta çoğu zaman hiç olmadığı ülke Türkiye.

Şah Karataş : Geçtiğimiz dönemde toplam tüketici kredilerinin pastasında konut kredilerinin payı çok düşüktü. 2006 ortalarına kadar faizler hızlı ve fazla düştü. 2006 ortasında yaşanılan finansal dalgayla birlikte faiz oranları arttı. Tüketiciler düşünmeye başladı. Talep ertelendi. Genel olarak 2007 talep ertelemesi ile geçti. Tüketiciler daha uzun vadeli kredi kullanıyorlar. Bu avantajlarla birlikte konut kredileri bireysel kredilerde yüzed 50’yi geçti.

Barış Yılmazkaya : Türk halkı klasik konut kredisini bir kenara bıraktı. 2007’de yeni mortgage ürünleri ve kişiye özel ödeme planları ile tanıştı. 2007’nin başında 1.80-1.90 olan aylık konut kredisi faiz oranları yıl sonunda 1.30’un altına geriledi. Faizlerin iniş trendi çok hızlı oldu. Aynı dönemde Merkez Bankası gecelik faiz oranları yıllık yüzde 17.25 iken, geçen haftalardaki indirimle birlikte yüzde 15.75’e geriledi. Yani konut kredi faizleri Merkez Bankası’ndan daha hızlı ve daha yüksek oranda faiz indirim oldu.

2009 konut kredileri açısından nasıl geçecek?

Şah Karataş : 2007’yi 31 milyar YTL bakiye ile kapatıyoruz. 2008 yılında bakiye 42-43 milyar YTL’ye ulaşır. Yurtiçindeki ve yurtdışındaki koşullar böyle devam ederse son çeyrekte konut kredisi faiz oranları yüzde 1’in altına iner. Tüketiciler mortgage’yi tanımaya başladı. Türkiye’de mortgage kavramı oturmaya başladı.

Barış Yılmazkaya : 2009’da refinasman anahtar kelime olacak. tüketiciler sık sık refinansman yaptırmak isteyecekler. yani yüksek faizle aldıkları krediyi düşürmek için bankaların kapısını çalacaklar.

Konut kredileri bakiyeleri 2009 yıl sonunda 38 -40 milyar YTL’ye ulaşır. 2008’in ikinci yarısından itibaren konut kredisi faiz oranlarında ise aylık yüzde 1.10-1.15 seviyelirine gerileyeceğini düşünüyorum. Global piyasalarda mortgage çalkantıları devam edecek. Dalgalı bir yıl olacak. Bankalar yurtdışından fon bulurken zorlanacak. Yıl sonunda faizler aylık 1.08-1.09 seviyelerine geriler.

Umur Güven : Konut kredileri bakiyesi yıla 22.1 milyar YTL ile girmişti. İki seçimin olduğu bir yılda yüzde 40’a yakın artış sağlandı. Çok büyük bir dalga olmazsa konut kredileri bakiyesi 40-43 milyar YTL’ye ulaşır. Beklentiler MB’nin faiz oranlarını yüzde 14 civarında tutacağını gösteriyor. Böyle bir ortamda konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1.20’nin altına düşmemesi gerekiyor. Ama rekabetle kızışan piyasada aymık faiz oranları yüzde 1.10’un altına inebilir. 2008’in mart ayı global piyasalarda dönüm noktası. Uluslararası bankalar yıllık bilançolarını açıklayacak. Bu bilançoların nasıl olacağı çok önemli.

Nejat Özonay : Sezonsal olarak baktığımızad Mart, nisan ve Mayıs ayları kaybedilmiş yıllar oldu. toplamda en hızlı hacime baktığmızda en hızlı artış yılın ikinci yarısında oldu. Rekabetin etkisiyle yaygın olmasa da ilk yarıda 1.10-1.20 seviyeleri görülebilir. Yılın son çeyreğinde konut kredilerinde aylık faiz oranları 1-1.10 seviyeliren gerileyebilir.

Bir tarafta düşme eğilimindeki faizler. Diğer tarafta yükselmeye hazır konut ve emlak piyasası. Böyle bir ortamda tüketicilerin tavrı ne olmalı?

Şah Karataş : 2008’de konut fiyatlarında yükseliş bekliyorum. Tüketicinin yapması gereken maliyet analizi yapmak. Yani konutun maliyeti ile kredinin maliyetini toplayarak bir hesap çıkartmak. Bu analizi yapmak tüketici açısından önemli. Aslında tüketici için önemli olan doğru evi bulmak. Uygun fiyatlı ev bulursa almasını tavsiye ediyorum. burada lokasyon da önemli.

Umur Güven : Türkiye’de konut alıcısının yüzde 20’si krediyle alım yapıyor. dolasıyıla kredi ile fiyat arasındaki etki artıyor. Faizler inecek ama fiyatlar artacak mı, artmayacak mı, bir şey demek zor. Burada tüketicileri önemli bir soru bekliyor: Yatırım amaçlı mı, oturmak amaçlı mı ev alınıyor? Tüketici oturmak için alıyorsa uygun fiyatlı ev bulduğunda, peşinatı ödeyebiliyor, aylık taksitleri ödemek de zorlanmıyorsa alması doğru olabilir. Ama yatırım amaçlı ev alıyorsanız, temkinli olmakta ve kötü senaryolara hazırlıklı olmakta fayda var.

Nejat Özonay : Banka faiz oranları piyasada etkili. bugün piyasada oluşan konut fiyatlarına baktığımızda konut fiyatları ile kira çarpanı arasında çok ciddi uçurum var. Konut kredisi çarpanları çok yüksek. Yatırım amaçlı ev alımında bu nokta çok önemli. bugün piyasaa kira çarpanı 200’ün üzerinde. Bazı lokasyonlarda 300’ün de üzerine çıkıyor. Yatırım amaçlı ev alımlarında bunun 150’nin altında olması gerekiyor. 120 ve civarında olması ideal.

Barış Yılmazkaya : Tüketici faize gereğinden fazla takılmamalı. Evi satın alırken kazanmalı. Evin fiyatını doğru sorgulamalı. doğru evi bulduktan sonra, kredide ise toplam maliyete ve cebinden çıkacak paraya bakmalı. Yüksek oranla alınmış faizin telafisi vardır. Refinansman yapabiliriniz. Ama yüksek fiyatla alınmış olan evin telafisi olmaz.

Bankacılardan Tüketicilere Ortak Tavsiyeler

• Ev satın alırken net ile brüt arasındaki farkı gözönüne alın. Evleri birbiriyle karşılaştırırken kıyaslamayı doğru yapın.
• Önemli olan faiz oranları değil evin fiyatıdır.
• Konut Sigortanızı yaptırın bu kredinizin teminatını koruyan bir sigortadır. Üzerinde yaşadığımız coğrafyadıda düştüğümüzde tüm yatırımızın teminatıdır. Ayrıca Hayat Sigortanızı yaptırın. bu sizin her zaman avantajınıza olacaktır. Beklenmedik durumlarda sizi koruyan bir enstürümandır.

Vatan, 2008