Faiz oranlarının hızlı düşmesiyle 2009 yılında çok sayıda konut kredisi sahibi ya refinansman yaptı ya da kendi bankasından kredisini yeniden yapılandırdı.

Tüketicilerimizin çoğu fırsatları takip etme konusunda oldukça başarılı. Zaman zaman da fazla atak… Kredi kullandıktan 2 ay sonra sadece birkaç baz puan düşüşte dahi banka değiştirmeyi deneyebiliyorlar… Cevaplanması gereken, ‘çok cüzi farklar için o kadar uğraş değer mi’ sorusunun dışında işin içine zorunlu masraflar, komisyon ve ücretler de girince zarar etmek dahi mümkün… Düşük faizli yeni bir kredi ile düşen taksitlerin anlamı her zaman karlı işlem olduğu anlamına gelmiyor. Ödenen toplam maliyet yedirildiğinde zarar etmiş ya da kar etmemiş olmak işten bile değil. Nejat Özonay, midyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmamak için refinansman yapmaya nasıl karar vermeli sorusunun cevabını bütün hatlarıyla ortaya koydu

Kısa Sürede Pişman Olmayın…

Kredinizi kullandınız, birkaç gün sonra faizler düştü… Üzmeyin kendinizi… Bankanızla imzalanmış bir sözleşme ve ödeme planınız var. Çıkış ihtimali olduğu kadar düşüş ihtimali de her zaman mevcut. Bankanıza dönüp yeni oranı uygulatmaya çalışmak kabul görmeyecektir. Kullanım sonrası ciddi bir değişim olmadığı sürece daha avantajlı bir yapıya geçmek ise maliyetli olacaktır.

Refinansman mı, yeniden yapılandırma mı?

Faiz oranları ciddi şekilde düştüğünde kredi sahibinin önünde iki seçenek var. Birincisi ve en kolayı kendi bankanızla anlaşmak. Unutulmaması gereken bankanızın mevcut kredi koşullarını iyileştirme mecburiyetinin olmaması. Bu tür işleme sıcak bakılması için tek neden bankanın müşterisini kaybetme baskısını hissetmesi olacaktır. Bu da tüketicinin, bankaya baskıyı ne kadar hissettirebilirse piyasaya o kadar yakın yeniden yapılandırma fırsatı yakalaması anlamına gelecektir. Bankanızın yeniden yapılandırma mecburiyeti olmadığı gibi yeni müşterilerine sunduğu oranlara kadar iyileştirme mecburiyeti de yok. Buna karşılık tüketicinin istediği bankaya gitme hakkı var. Tabii ki ilgili masraflara katlanmak koşuluyla.

İşe Başka Bankadan Refinansman Fiyatlaması Almakla Başlayın…

İster önceliğiniz bankanızda kalmak olsun ister başka bankaya refinansman yaptırmanın daha avantajlı olacağını düşünün, işe en az farklı iki bankadan fiyatlama alarak başlayın. Başka bir bankadan alacağınız iyi fiyatlama bankanız üzerindeki baskıyı arttıracak ve sizi kaybetmemek için daha fedakarlık etmesini sağlayacaktır.

Bankanızda Kalmak Bir Çok Masrafı Elimine Edecektir…

Refinansman yapmanın toplam maliyetinin yeni bir kredi kullanmaktan daha fazla olacağını unutmayın. Toplamda, yeni bir kredi kullanma maliyeti dışında işin içine eski krediyle vedalaşma maliyetleri girecektir. Bunlar erken kapama ücreti ve fek masrafı olarak sayılabilir. Refinansman yaparken ise tüm kredi kullanma ücretleri istisnasız ödeniyor, yeni bir ekspertiz raporu dahil.

Yüzde 2’ye Varan Erken Kapama Ücreti Ödeyebilirsiniz

Eğer mevcut kredinizi 6 Mart 2007 ve sonrasında kullandıysanız bankanız yasal olarak kredi kapama tutarının yüzde 2’sine kadar ceza komisyonu talep edebilir. Kapama yaptığınızda işlememiş faizleri ödemek zorunda kalmazsınız. Kapama tutarınız, kalan anapara borcunuz artı ödediğiniz son taksitten sonra geçen gün sayısı kadar işleyen faiz olacaktır.

Sürpriz Masraf Ek Ücreti…

Konut kredisi kullanıldığında banka ilgili konuta ipotek koyar. İpotek ancak tüm borç kapandığında kaldırılır. İpoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne hitaben yazılan belgeye ise Fek Yazısı denir. Bu süreç vadenin dolup borcun tamamen ödenmesi ile gerçekleşeceği gibi, peşin ödeme ya da refinansmanla vadesinden önce kapamalarda da aynı şekilde yaşanacaktır. Yeni yasa çalışması yapılırken atlanmış bir nokta, bazı kıvrak bankacı arkadaşlarımızın abartması nedeniyle altın yumurtlayan tavuğun kesilmesi durumuna getirilmiştir. Öncelikle hiçbir bankanın kredi kullanım aşamasında tüketiciye bu konuda bilgi vermediğini düşünürsek, ‘mümkünse sıfır masraflı kredi’ arayışında olan Türk tüketicisinin fek ücretiyle yüzleştiğinde nasıl bir infial hali yaşadığını daha iyi anlarız.

Sadece kredi sahibinin alacağı yazıyı tapuda kayda aldırması gibi basit bir işleme bankalarımızın yaklaşımını üçe ayırabiliriz. Hiçbir ücret almayan bankalar, 100-200TL civarında makul ücret alanlar ve ücreti abartan bankalar. Kavganın alevlenmesine ise üçüncü grupta yer alan ve 500TL gibi ücret talep eden bankalar neden oluyor. Ücretin açıklanmasında bir standart olmaması, örneğin avukat işlemine ihtiyaç duyulmamasına rağmen, bazıları tarafından bu şekilde açıklanmaya çalışılması işleri daha da karıştırıyor. Bazen krediyi kapattırmama silahı olarak kullanılıyor, bazense gider ayak gelir yaratma aracı… Fakat neresinden bakarsanız başlangıçta tüketicinin bilgilendirilmemesi ile zaten tartışmalı olan ücrette taviz verilme vakaları artış eğiliminde. Ücretin iptali ile sonuçlanan emsal kararları da daha sık duymaya başladık.

Elma İle Armutu Kıyaslamayın…

Hazır oranlar düşmüşken, refinansmanla birlikte biraz da kısmi kapama yapayım, vadeyi kısaltayım gibi işlem gerçekleştireyim eğilimi işin içine girerse ödenen toplam masraf ve komisyonların etkisini ölçmek zorlaşabilir. Bu nedenle alacağınız ödeme planlarını başlangıçta benzer vade ve kredi tutarı için alıp kıyaslayın… Ancak karlı bir işlem olduğuna ikna olduktan sonra işin içine farklılıkları sokun. Kıyaslama yaparken başlangıçta ödenecek masrafların zaman değerinin etkisini hesaplamamak sizi yanıltabilir. İyi bir bankacıdan yardım almanız yararınıza olacaktır.

Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar :

• Bankanız yaşayan kredinizin faiz oranını iyileştirirse, bunu başka bankaya giderken katlanacağınız toplam masrafı dikkate alarak yapacaktır. Giderken, erken kapama cezasına tabi iseniz sizden bu komisyon artı yeni bankanın kullandırma ücretine yakın bir komisyon talep edecektir. Bu komisyon faizde yapılan iyileştirmenin güncel piyasaya yakınlığına paralel olarak aşağı ya da yukarı gidecektir.
• Bankanız sizi kaybetme baskısını hissetmezse iyileştirme yapmayabilir. Özellikle son dönemde kredi kaydınız kötüleştiyse, bu başka bankadan yeni bir kredi kullanmınızı zorlaştıracak bir durum olarak değerlendirilecek ve talebiniz uygun bulunmayabilecektir.
• Fek yazısında herhangi bir standart olmaması nedeniyle kapatma kararını vermeden ücret konusunda mutabakata varın.
• Ekspertiz yapılalı aradan çok az bir süre geçmiş olsa da yeni bankanız sizden yeni bir ekspertiz raporu isteyecektir. Eski raporunuz güncel ve SPK belgesi olan bir şirket tarafından yapıldıysa alacağınız bir takyidat belgesi iş görebilecekken yeni bir ekspertiz raporuna katlanmak zorunda kalma olasılığınız yüzde yüz gibidir.
• Piyasa oranlarının sadece bir kaç baz puan aşağıya gelmesinin refinansman için yeterli olmayacağını unutmayın. Değip değmeyeceğine siz karar vereceksiniz fakat yaklaşık 20 ya da üzeri baz puan bir düşüş yaşanmadıkça ancak çok düşük masraflarla refinansman yapabilmek işlemi haklı duruma getirecektir.
• Kredi tutarınız çok düşükse refinansman karlı bir işlem olmayabilir. Sabit masraf ve ücretler kredi tutarına oranla yüksek yüzdeye sahipse yapılacak işlem anlamsız olacaktır.
• Kredi vadesi kısalmışsa da refinansman anlamsız bir işlem olabilir. Çok kısa vade, düşük faiz yükü ve küçük faiz avantajı, bu da, yapılacak masrafların tasarruf edilecek faiz yükünden yüksek kalacağı anlamına gelecektir.

Nejat ÖZONAY (Milliyet, 26 Mart 2010)