Konut kredileri özellikle orta gelirli insanlar için hayatlarının en önemli ekonomik kararı, en önemli yatırımları. Bu yüzden kredi başvurusu yaparken hakları olduğu kadar sorumlulukları da bilmek gerekir.

Kredi başvurusu yaparken, sözleşmeye imza atarken titiz ve dikkatli davranmak, hakları ve sorumlulukları bilmek gerekir. Son derece teknik bir konu olduğu için ortalama bir konut müşterisinin de bu konulara vakıf olması mümkün değildir. Geçen hafta başladığımız konumuzun devamı olarak bu hafta konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenleri masaya yatırdık…

Konut kredisi alırken bankaların elinin güçlü olmasının müşterinin isteklerini empoze edebilmesine engel olduğunu söyleyen Mortgage uzmanı Nejat Özonay bu durumu şöyle açıklıyor: “Banka o anda krediyi almak istiyorsan şartlar bu diyebiliyor. Tüketicinin kendisine avantaj sağlaması için, bir kaç bankayla görüşerek esnek bir banka bulmaya çalışması gerekir. Sözleşmeler standart olduğu için değişim yaptırma şansı bulunmuyor fakat tüketici sigorta gibi kendisine zorlanan konulardaki haklarını bilgi formunda görebilir. Ayrıca tüketicinin kullanım aşaması dışında kredinin vadesinde ya da erken kapanması sırasında başına gelecekleri öğrenmesi gerekir. Fek yazısı masrafı, avukatlık ücreti gibi… Kullanım aşamasında sabit ücretler ve faiz kombinasyonu iyi kıyaslanmalı… Sadece düşük faiz iyi kredi anlamına gelmeyecektir…

Ekspertiz, dosya masrafı, sigorta ve avukatlık ücretleri gibi maliyetler bir uzmana analiz ettirilmeli.

1. Konut kredisi alırken özellikle dikkat edilmesi gereken husus alınacak konut kredisinin aylık taksitinin, toplam hane geliri üzerinde oluşturduğu yük. (Özetle, evinize giren aylık paranın ne kadarım taksit yani faiz ve anapara ödemesine ayırabileceksiniz ki, darda kalmayın?) Birçok konut finansmanı kuruluşu kredi aylık taksitinin toplam aylık gelirin yüzde 40’ını geçmemesini tercih ediyor.
2. Düşük taksit sağlayan en önemli unsurlardan birisi vade uzunluğudur. Vade uzadıkça kredi taksit tutarı azalır. Ama tabii daha uzun süre borç ödemeniz gerekir.
3. Faiz oranı düşük gibi görünse de, dosya ücreti, komisyon gibi tüketici tarafından ödenecek toplam masraflar, yıllık müşteri maliyetlerini yükselten unsurların başında yer alır. Sağlıklı bir karşılaştırma yapılırken, sadece taksiti değil, yıllık toplam müşteri maliyetini de dikkate almak gerekir. Kullanım sırasında çıkacak masraflar dışında kullanım sonrasında çıkacak masrafları da mutlaka öğrenin. Kredinin sonlanmasıyla ipotek kaldırma işlemine kadar karşınıza çıkabilecek tüm masrafları öğrenin. Ki sürpriz olmasın.
4. Sıkıntıya düşmeden ödeyebileceğiniz aylık tutarı bulmak, alabileceğiniz kredi tutarım da belirlemenizi sağlayacaktır. Yaklaşık olarak alınabilecek kredinin aylık taksiti, gelirin yüzde 40’ından mevcut kredi taksitlerinin çıkarılmasıyla bulunur.
5. Bankaların, genelde konutun değerinin yüzde 70-75’ine kadar kredi verdiğini unutmayın. (100 TL’lik bir konut alacaksanız, banka bunun 70 ila 75 TL’lik kısmı kadar kredi verir, gerisini siz öz kaynaklarınızdan ödemelisiniz.) Çeşitli durumlarda bu oran aşağıya inebileceği gibi, kişinin kredibilitesine bağlı olarak daha yüksek oranlarda kredi almak da mümkün.
6. İlk gittiğiniz bankadan piyasanın en iyi fiyatlamasını almanız normalin üzerinde bir talih olacaktır. Bu nedenle farklı birkaç bankaya gidip bilgi almanız daha doğru olacak.
7. Konut kredisi oçeşitlerinin size sınırsız seçenek sunduğunu unutmayın. Gelir yapınıza, gelecekte beklediğiniz gelirlere ya da bitecek mevcut kredi gibi ödemelerinize uygun yapıda bir ürün seçmeye çalışın. İyice araştırın!
8. Üst üste iki taksitinizi ödememeniz temerrüt hali oluşturacaktır. Üçüncü taksit geciktiğinde ise geri dönüşü olamayabilecek kanuni takip sürecinin başlayacağını ve tüm ödeme gecikmelerinin kredi kaydınıza geçtiğini, başka bir kredi için başvurduğunuzda karşınıza çıkacağını unutmayın!

Konut Kredisi Kullanırken Yapılan Sigortalar

• Hayat sigortası
• Deprem sigortası (DASK)
• Konut sigortası

Bu sigortalardan sadece deprem sigortası (DASK) zorunludur. Tapuda alım-satım işlemlerinde DASK olmadan işlem yapılmıyor. Mortgage Kanunu’na göre hayat sigortası ve konut sigortası yaptırma zorunluluğu bulunmuyor. Ancak hayat sigortası yaptırıldığında, kredi alan kişinin vefatı ve maluliyeti durumunda kalan borç sigorta fonu tarafından karşılanır. Genel olarak hayat sigortasının kredi kullanacaklara ekstra bir maliyet getireceği düşüncesi hakim. Ancak sigortanın vefat ve maluliyet durumlardaki avantajı göz önünde bulundurulmalı ve buna göre karar verilmelidir. Özetle: Hayat sigortası ve konut sigortası zorunlu değil ama faydalı olabilir.

Konut Kredisi Masrafları :

Konut kredisi kullanırken doğacak masraflardan bazıları kredi kullanıldığı anda bir defa ödenir, sonra ödenmez. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, dosya masrafı yalnızca bir defa kredi açıldığında ödenir. Bazı masraflar ise her yıl düzenli olarak seçilen kredi vadesi boyunca ödenmesi gerekir. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, hayat sigortası 5 yıl boyunca her yıl ödenir.

• Komisyon (Kredi kullandırım komisyonu, ücreti)
• Hizmet Bedeli (Dosya ücreti)
• Ekspertiz ücreti
• Avukat ücreti
• İstihbarat ücreti
• İpotek koyma ücreti
• Zorunlu deprem sigortası (DASK)
• Hayat sigortası
• Konut sigortası

Nejat ÖZONAY (Milliyet 2009)