Nejat Özonay, konut kredilerindeki masrafları hem bankalar hem tüketiciler açısından yazdı. Öncelikle, her kredinin bir bedeli olacağının altını çiziyor Özonay ve ekliyor: “Kredilerin maliyeti sadece faiz oranlarından ibaret olsaydı, hayat daha kolay olacaktı. Fakat hayat biraz daha karmaşık… Konut kredileriyle ilgili çok sayıda ücret, komisyon ve masraf adı altında katlanılması gereken maliyet var ve bu bankadan bankaya değişiyor. En avantajlı krediyi bulmanın yolu bir kaç rekabetçi bankadan aynı anda fiyatlama almaktan geçiyor. Başarının iyi araştırma dışında, iyi bir kredibiliteye sahip olmaktan geçtiğini de unutmayın.”

Makul Bankaları Tercih Edin

Bankacılık gelirlerine bakıldığında iki ana kalem, tabi ki, faiz ve komisyon/ücret gelirleridir. Kaynak yaratmak nasıl bir maliyet içeriyorsa, bu kaynağı kredi olarak kullandırmanım mantığı da maliyetin üzerinde bir faiz oranı uygulamaktır. Faizin içerdiği marjın kâr haznesine yazılması kredinin vadesine yayılmıştır. Kredi yaşadıkça vadesine kadar kâr yazılmaya devam eder. Baştan alınan komisyon/kullandırım ücretleri ise doğrudan yazılan kâr olarak adlandırılabilir. Diğer yandan alınan komisyonun bir kısmının çeşitli masraf ve operasyonel maliyetler amaçlı olduğunu da unutmayalım.

Kredi erken kapansa da kâr haznesinde kalacak olması nedeniyle, bankaların kullandırım sırasında komisyonlarından tamamen vazgeçmelerini beklemek mantıklı olmayacaktır. Bunun yerine geleneksel olarak yüksek komisyon alan bankalar yerine daha makul ücretler talep eden bankaları tercih etmek avantaj yaratacaktır.

Dosya masrafı, istihbarat ücreti, kullandırım ücreti gibi ücretler bu tip bedellerdir.

Unutmayın; Ekspertiz Raporu Yararlıdır!

Konut kredisi süreci içerisinde yapılan farklı işlemler masraf yaratır. Ekspertiz ücreti bunlardan birisidir. Ekspertiz raporu krediyi kullandıran banka için önemli olduğu kadar, kullanan tüketici için de önemlidir. Raporun amacının sadece konutun değerini belirlemek olduğunu düşünmek büyük bir yanılgı olacaktır. Bir ekspertiz raporu konuta değer biçerken, konutun detaylarını, projeye uygunluğunu, tapuda herhangi bir problem olup olmadığını, kalitesi ve olası riskleri de inceler. Detaylı bir rapor, alıcının aldigi konut ililgili kararını gözden geçirmesini sağlar. Genelde ana maliyet kalemlerinden birisi olması nedeniyle tüketicileri rahatsız etse de, kredi alınmadığı durumlarda dahi alıcının kendisinin uzman bir şirkete bu tür bir rapor hazırlatması kendi yararına olacaktır.

Toplam Maliyetlere Bakın

Avukatlık ve ipotek işlem ücretleri çoğu zaman kullandırım komisyonunun içinde düşünülür ve ayrıca istenilmez, bazı bankalar ise ayrıca talep ederler. Komisyon ve ücret kıyaslaması yapılırken toplam maliyete bakmak gerekir.

Sigorta bedelleri de büyük masraf kalemleri arasındadır. Çoğu zaman müşteriler ve bankalar arasında en büyük kavga da bu yüzden çıkar. Yasal olarak tüketicinin konut kredisi kullanırken yaptırmak zorunda olmadığı hayat ve konut gibi sigortalar, bazı bankaların ısrarcı olması nedeniyle anlaşmazlık konularından birisi olmaya devam etmektedir. Her yıl tekrarlanması, hayat sigortasının orta yaşın üzeri kişilerde prim ücretlerinin daha yüksek olması rahatsızlığın devamına neden olur. Diğer yandan tüketicilerin, kendilerini koruyan bu tür sigortaların umulmayanın başa geldiği durumlarda birer hayat kurtarıcı olduğunu unutmamaları gerekir.

İşletim Ücretinden Sakınma Yöntemlerini Keşfedin

Birçok kişi kullanım esnasında doğan masraflara odaklanır ve sonrasında çıkabilecek ücretleri sorgulamaz. Birçok banka başlangıçta konusu geçmeyen işletim ücretini almaktan taviz vermez. Her ay ya da 6 ayda bir toplu olarak çekilen işletim ücretleri özellikle bankayla sadece kredi ilişkisi olan müşterileri rahatsız eder. Bazı bankalar hesapta artı bakiye bulduğunda bu tip ücretleri çekerken bazı bankalar taksit tutarı içinden çeker ki, bu şekildeki uygulamalar taksitin eksik ödenmesine ya da hiç ödenmemesine neden olur… Bu da çoğu zaman müşteriyle banka arasında büyük kavga çıkmasına yol açar. Her banka uygulamasına karşı, müşterinin kendi hesap işletim ücretinden sakınma yöntemlerini keşfetmesi gerekmektedir.

Daha uzun vadede karşımıza çıkan maliyetlerden birisi de, kredinin vadesinden önce kapanması durumunda ödenmesi gereken erken kapama komisyonudur. Yasa bankalara mevcut kredi anaparasının maksimum (minimum değil) yüzde 2 ‘sine kadar ceza komisyonu alma yetkisi vermesine karşılık bir çok banka şimdilik bu hakkından feragat etmemektedir. Bu maliyetten kurtulmanın tek yöntemi ise, kredi vadesinin erken kapama ihtiyacı duyulmayacak şekilde, iyi seçilmesidir.

Uzun vadede karşımıza çıkan bir diğer masrafımız da ipotek kaldırma işlemi için kullanılan fek yazısına karşılık alınan ücrettir. İster erken kapansın, ister refinansman yapılsın, isterse de vadesi gelsin… Bir gün konutun kredi ile ilişkisi bitecek ve ipoteğin kaldırılma zamanı gelecektir. Mevcut durumda yasal görünen bu ücretin yasanın genel çerçevesinin oluşturulduğu günlerde göz ardı edildiği anlaşılıyor. Bankalar bu ücreti kredi kullandırımı sırasında bilgi formuna koymaktan ya da müşteriye sözlü bildirmekten imtina ederler… Tüm ücret ve komisyonlar bankadan bankaya değişirken, değişimler belirli oranlarda yaşanır. Sadece fek ücreti bankadan bankaya 3-4 kata kadar değişmektedir. Bu ücretin alınmasında banka ısrarcı davrandığında, tüketici hakem kurullarına başvurmak ücret iadesi alma kararını çıkarttırmaya yetiyor.

Nejat ÖZONAY (Milliyet 2009)