Piyasa faiz oranlarının hızlı bir şekilde aşağıya gelmesi geçmişte yüksek oranlarla konut kredisi kullanmış kişilere kredilerinin taksitlerini düşürme fırsatı verdi. İşte merak ettiğiniz soruların cevabı :
1 – Refinansman Nedir?
Sahip olunan kredinin daha avantajlı faiz oranıyla yenilenmesine refinansman denir. Basitçe kredinin başka bankaya transfer edilmesidir. Kredi oranının aynı bankada iyileştirilmesine repricing (yeniden fiyatlama) denir.
2 – Mevcut Kredimi İyileştirmek İçin Ne Yapmalıyım?
İşe kredinin olduğu bankayla görüşmekle başlamak en doğrusu olacaktır. Bankanızın yeterince iyileştirme yapmadığını düşünüyorsanız ya da pazarlık gücünüzü arttırmak istiyorsanız piyasanın rekabetçi bankalarından da fiyatlama alın.
3 – Bankam Kredi Oranımı İyileştirmiyor/Yeni Müşterilerine Uyguladığı Orana Çekmiyor, Bu Yasalmı?
Bankanızın mevcut kredi şartlarınızı iyileştirme gibi bir yükümlülüğü yok. Fakat buna karşılık olarak kredi sahibinin de başka bir bankaya geçme hakkı var. Bankanız sizi kaybetmeme ve mevcut krediyi az zararla yapılandırma arasındaki ince çizgide hareket etmeye çalışır.
4 – Görüştüğüm Banka Transfer Etmek İstediğim Kredime Yeni Kredi Muamelesi Yapıyor!
Kredinizi başka bir bankaya transfer etmeye karar verdiğinizde bu işlem banka için yeni bir kredidir. Doğal olarak ta talep edeceği ücretler ve komisyonlar standarttır.
5 – Refinansman Yapmanın Maliyeti Nedir?
Kısaca kapatma ve yeniden kullanma maliyetleri olarak ikiye ayırabiliriz. Eğer krediniz kapatma cezasına tabi ise en büyük maliyet kalemi bu olacaktır. Yasa bankalara %2 ye kadar kapama komisyonu alma hakkı veriyor. Bu bir zorunluluk değil, sadece bir hak. Daha düşük ya da hiç almama yetkisi tamamen bankalarda ve doğrudan bankaya gelir kaydedilir. Yasanın yürürlüğe girmesinden günümüze bankalar bu konuda herhangi bir taviz vermedi. Diğer bir kapatma maliyeti ise ipoteğin kaldırılması için verilen fek yazısı ücretidir. Buna aynı zamanda piyasanın en çok ayrıştığı ücret diyebiliriz. 150 TL gibi ücretlerin makul kaldığı piyasada 350 – 500 TL arası rakamları sık sık duyuyoruz. Yeniden kullanma maliyetleri ise kredi açma komisyonu, dosya ücreti, ekspertiz ve avukatlık ücretleri gibi sıralanır.
6 – Kredimi Kapatırken %2 Kapama Komisyonuna Tabi miyim?
Kredinizi 6 Mart 2007 tarihinde ya da sonrasında kullandıysanız tabisiniz. Bu tarihten önce kullananlar ise erken kapama yapması durumunda herhangi bir ceza komisyonu ödemezler.
7 – Erken Kapama Komisyonunu Hangi Tutar Üzerinden Ödeyeceğim?
Komisyonu kredinizin kalan anapara tutarı üzerinden ödersiniz. İşlememiş faizler işin içine katılmaz. Eğer kısmi kapama yapacaksanız sadece kapadığınız tutar üzerinden alınır.
8 – Bankam Kredimi Kapatmadığım Halde Yeniden Fiyatlama Yaparken Ücret/Komisyon Talep Ediyor!
Tüketici kredilerinde şartlar oldukça tüketici lehinedir. Tüketici istediği zaman kredisini kapatma hakkına sahip. Buna karşılık genelde bankalar taşıdığı pozisyonların ciddi bir kısmını kullandırdığı tarihte hedge eder. Piyasa faiz oranlarının düşmesi sonrasında tüketici kredisini kapatırsa bankanın aynı şekilde pozisyonunu kapatma şansı yoktur ve muhtemelen zarar yazmaya başlar. Yeni yasayla piyasaya erken kapatma komisyonu kavramının getirilmesinin arkasındaki mantık bankaların zararının bir nebze telafi edilmesidir. Bu nedenle tüketici kredisini başka bankaya transfer etmese de belirli bir ücret/komisyon talep edilecektir. Bu komisyonu belirleyen en önemli unsur müşterinin kendine özel şartlarıdır. Örneğin erken kapama komisyonuna tabi olmayan yani başka bankaya giderken daha düşük maliyete sahip olacak müşteri kendi bankasından daha iyi bir fiyatlama alacaktır.
9 – Bankam Kredimi Yeniden Fiyatlandırırken Erken Kapama Komisyonu İstiyor, Buna Hakkı Varmı?
Mevcut kredinizin oranı iyileştirilirken alınan ücret ya da komisyona erken kapama komisyonu demek çok yanlış. Bazı bankalar müşteriyi ikna etmenin bu şekilde daha kolay olduğunu düşünüyor ve bu nedenle, bazen de bilgi eksikliğiyle erken kapama cezası olarak isimlendiriyor. Bu tip komisyon ya da ücretleri yeniden yapılandırma/yeniden fiyatlama komisyonu ya da ücretleri olarak adlandırmak gerekir.
10 – Kredimi Kapama Tutarım Her Gün Değişiyor!
Elinizdeki ödeme planında her taksitin ödenmesi sonrasındaki kalan anaparayı görebilirsiniz. Eğer taksit tarihinden birkaç gün sonra kredinizi kapatıyorsanız en son ödenen taksitten sonra kalan anapara artı geçen gün sayısı kadar işleyen faiz kredi kapama tutarınız olacaktır.
11 – Kredimi Transfer Ettiğim Banka Konutum İçin Yeni Ekspertiz Raporu İstiyor!
Transfer kredisine konu konutun halihazırda bir ekspertiz raporu olmasına rağmen refinansman yapan banka yeni bir rapor ister. Bunun belli başlı nedenleri konutun güncel değerini bulmak, konutla ilgili olabilecek herhangi bir sorunun tespitini yapmak, bankanın kendi elemanlarına ya da çalıştığı eksper şirketine kendi formatıyla rapor hazırlatmaktır.
12 – Refinansman Yaptırdığım Bankaya Mevcut Hayat ve Konut Sigortalarımı Kabul Ettirebilirmiyim?
Refinansmanlarda en çok yaşanan sorunlardan birisi de sigortalardır. İster yeni kredi ister yeniden kredi kullanın, kredi kullandıran bankanın kullandırım yapacacağı günden en az bir gün önce tarafınıza vermesi gereken bilgi formunda net olarak bu sigortaları yaptırmak zorunda olmadığınız yazılıdır. Sigorta yaptırmanın zorunlu olmadığı bir sistemde bankanın mevcut sigortaları kabul etmekten başka şansının olmadığı düşünülebilir fakat genelde yaşananlar farklı. Bankalar çeşitli nedenlerle kendi çalıştıkları sigorta şirketlerinden yeni poliçe kesilmesini isterler (prim geliri yazmak, dain-i mürtehin işleyişinde sorun yaşamamak gibi). Yasal olarak sigorta yaptırmaya zorlama hakları olmadığı halde bazı banka ya da bankacılar kredi kullandırmanın gücüyle sigorta konusunda ısrarcı olup kol bükerler. Diğer yandan tüketicilerin de bu sigortaların kendilerini koruduğunu unutmamaları gerekir.
13 – Refinansman Yapmada Adet Sınırlaması Var mıdır?
Hayır, herhangi bir adet sınırlaması yok. İlgili masrafları her defasında verdiğiniz sürece istediğiniz kadar refinansman yapabilirsiniz.
14 – Erken Kapama Komisyonuna Tabi Değilim, Refinansman Yaptıktan Sonra da Bu Hakkım Devam Edecek mi?
Hayır, artık yeni bir kredi kullanmış olacaksınız ve ileride bu krediyi de refinansman yapmak isterseniz erken kapama komisyonuna tabi olacaksınız.
15 – Refinansmana Nasıl Karar Vermeliyim?
Eğer kredi tutarınızın kalan anaparası çok düşükse, vadeniz çok kısalmışsa ya da/ve de bulduğunuz oran mevcut oranınıza yakınsa refinansman yapmanız mantıklı olmayabilir. Çoğu zaman mevcut oranınızla yeni oran arasında minimum 20 baz puan fark olmadıkça o kadar uğraşa değmeyecektir. Örneğin sadece 20,000 TL anapara borcunuz kaldıysa sadece fek ve ekspertiz ücreti dahi kredi tutarının %6 ve üzerini bulabilecektir. Diğer masrafları da üstüne koyarsanız bu işlemin mantığının olması için çok ciddi faiz oran farkı olması gerekir. Ya da örneğin kalan vadeniz sadece 24 aysa gene ortalama faiz avantajının işlemi yapmayı mantıklı kılmama ihtimali yüksektir.
İşte Kıyaslama Yapabilmeniz İçin Altın Formül :
Örneğin kredinizin bitmesine 84 ay kalmış, kalan anaparanız da 100,000 TL olsun. Bu kredinizin ödeme planını masanın üstüne koyun. Mevcut bankanızdan yeniden fiyatlama alın. Bu fiyatlama için sizden istenilen tüm masraf ve ücretleri öğrenin. Örneğin toplam maliyet 3,000 TL olsun. Yeni oranınızla 103,000 TL lik 84 ay vadeli bir kredi için ödeme planı çıkarın. Bu ödeme planını da masada orijinal ödeme planınızın yanına koyun. Son olarak başka bir bankayla sıkı bir pazarlığa girişip piyasanın en iyi oranlı ve düşük komisyonlu kredisini bulun. Bankanızdan ayrılırken ödemeniz gereken (varsa erken kapama komisyonu, fek ücreti) ve yeni bankaya ödeyeceğiniz tüm masrafları (kullanım komisyonu, dosya ücreti, ekspertiz ücreti, avukatlık ve tapudaki masraflar gibi) öğrenin. Sigortaları işin içine katmayın. Örneğin bu ücret ve masrafların toplamı 5,00 0TL olsun. Aldığınız refinansman oranıyla 105,000 TL için 84 ay vadeli bir ödeme planı daha alın. Bu ödeme planını da diğer planların yanına koyup kıyaslayın. Hangi ödeme planında taksit tutarı düşükse o krediyle devam etmek doğru olacaktır.
Nejat Özonay (Milliyet 2009)