Hızlı bir faiz oranı düşüş trendini geride bırakıyoruz. Merkez Bankası’nın gösterge faizlerini, düşen enflasyon oranlarına paralel, alışık olmadığımız seviyelere indirmesi konut kredi faizlerinin düşüşünü hızlandırdı. Hızlı düşüş yaşamamıza rağmen konut piyasasının oldukça parlak dönemleri olan 2005 ve 2006 yıllarıyla kıyasladığımızda çok daha farklı dinamiklerin piyasaya hakim oluğunu görüyoruz.

O yıllarda farklı bir risk algılaması ve finansman ortamının olması, 180-240 ay gibi uzun vadelerde dahi bir çok bankanın %1 civarında oran uygulamasına yetiyordu. Günümüzde daha düşük MB gösterge faizlerine, daha düşük Hazine kağıdı getirilerine ve de daha düşük enflasyona sahip olmamıza rağmen bir çok bankanın daha kısa vade olan 120 ayda o günün oranlarından yüksek faiz uyguladığını görmek bazılarımızı şaşırtıyor mu? O günlerin piyasa oranlarıyla kıyaslama yaparak faiz oranlarının daha düşecek yerinin olduğunu düşünmek mi doğru olacaktır, yoksa günümüz piyasa gerçeklerini kabul edip bambaşka dinamiklerin faiz seviyesini belirlediğini düşünmek mi?

Piyasaya 3 yıl öncesinden farklı dinamikler hakim…

Günümüz piyasa rakamlarına 2006 yılının ilk yarısında sahip olsaydık %0,80 civarında oranları görebilirdik demek fazla mı iyimserlik olurdu? Rekabetçi bankacılık sektörümüz uzun yıllar mantıksız marjlarla çalıştı. Genelde gelecek fiyatlandığı için kredi oranları olması gerekenden oldukça düşük uygulandı. Günümüzde ise piyasaya farklı bir bankacılık yaklaşımı hakim. Risk algılaması farklı, fonlama imkanları farklı… Fiyatlanacak agresif düşüş vadeden bir gelecek te yok.

2010 yılında faizlerin yönü yukarıya mı?

Merkez Bankası faiz indirimlerinde yolun sonuna gelmiş görünüyor. Önümüzdeki aylar için beklenti bir süre yatay gidiş ve sonrasında yükseliş sürecine giriş olabilir mi? Belki söylemek için erken ve en azından bir iki aya daha ihtiyacımız var fakat bir çok bankanın piyasaya daha hassas yaklaştığını söyleyebiliriz. Nitekim geçtiğimiz günlerde birkaç bankanın piyasadaki faiz oynamaları ve beklentilerine hemen cevap verip konut kredisi faizlerini yukarı çektiğini gördük. Bireysel kredilerde büyüme arzusunun basiretli bankacılığın önüne geçmediği bir piyasa yaşıyoruz.

Konut yatırımına sadece faiz seviyelerine endeksli karar vermek ne kadar doğru?

Faiz seviyelerinin düştüğü dönemlerde konut yatırımlarının artması çok doğal… Kredi faizlerinin düşmesinin teşvik edici yönü dışında, düşük faiz getirisi de yatırımların konuta yönelmesine neden oluyor. Konut alımına tek başına faiz seviyelerine bakarak karar vermek ise yapılacak büyük bir hata olacaktır. Kredinin sadece bir finansman aracı olduğunu unutmamak gerekir. Kredi taksitlerinin ödenebilir seviyede olması yatırımın mantıklı olduğu anlamına gelmez. Konutu aldığınız fiyatla iyi bir işlem yapmadıysanız düşük faiz ortamının ittirdiği talep oyununa geldiniz demektir. Düşük maliyetle finansman, düşük fiyat seviyesinde alımla birleştiğinde optimum kazancı sağlar.

Refinansmanı ertelemeyin…

Eğer mevcut bir krediniz varsa ve faizler biraz daha düşer umuduyla bekliyorsanız aşağı gitme potansiyelinin oldukça azaldığını söyleyebilirim. Piyasanın mevcut en iyi oranını ve toplam maliyetini bulmak şartıyla işlemlerinizi yapabilirsiniz. Buradan daha aşağıyla gitme ihtimali alacağınız riske değmeyebilir. Konut hazır, fiyatta anlaştınız ve oranlar biraz daha düşer diye öteliyorsanız sizin için de aynı yorumu yapmak mümkün. Çalıştığınız bankanın aşağıya gelmesini beklemek yerine agresif fiyatlama yapan bankaya yönelmek size daha hızlı sonuç aldıracaktır.

Nejat Özonay (Milliyet 2009)