Konut Projelerinde Kampanyalar Göz Kamaştırıyor, Hatalı Karar Vermemek İçin Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar :

Piyasaların canlandığı, ekonomide üç dönem küçülmenin ardından 2009’un son çeyreğinde pozitife dönen Gayri Safi Milli Hasıla büyüme oranının açıklanmasını beklediğimiz günlerde, Konut piyasasında yeni kampanyalar birbiri ardına reklama çıkıyor. Bir çok konut projesinde peşinatsız ya da çok düşük peşinatlarla, 0 ya da sıfıra yakın faizlerle, düşük taksitlerle bir çok kampanya seçenekler arasına girdi. Sadece rakamların sihri ile yüzeysel değerlendirmenin sonucu sık sık hüsran olabiliyor. Kendini ilk yıla göre konumlandıran tüketici ikinci yıl ve sonrasında sıkıntıya düşebiliyor.

Peşinat Yok, Düşük Taksit…

Konutun belirli bir değeri var. Peşinat ödemez ve düşük taksitlerle başlarsanız, borcunuzun tamama yakını duruyor demektir. Bu tür kampanyalarda 6 ay ya da 1 yıl sonrasında toplu bir ödeme ya da oldukça yüksek taksitlerle, genelde ise ikisi ile birlikte yüzleşilir… Peşinatsız, birkaç yüz TL taksitle başlayıp ciddi bir ödeme ve 2-3 katına çıkan taksitler çoğu zaman tüketiciyi zorlar. Al benili kampanyalar tüketicinin gücünü aşmasına rağmen atak olmasına yol açabilir… Bunun da ötesinde kıyaslama yapmak, konutun gerçekten mantıklı değerden satılıp satılmadığına karar vermek zorlaşabilir. Ortalama bir tüketicinin kampanya fiyat ve şartlarını değerlendirecek finansal matematik bilgisine sahip olamayacağını düşünürsek, genelde ödeme toplamlarıyla kıyaslama yapması bizi şaşırtmayacaktır.

%0 Yada Düşük Faiz…

Piyasada belirli bir fiyat varsa, bu fiyatın çok aşağısında bir teklifin mantıkla bağdaşması mümkün değildir. Örneğin belirli bir vadede tüm banka oranları %1 civarındayken , bir konut projesinde aynı vadede çok daha düşük oran verilmesi nasıl mümkün olur? Bir bankanın çalışmak istediği bir proje için piyasanın birkaç baz puan aşağısına inmesi doğal bir durumdur. Fakat, olmayacak faiz sunuluyorsa bunun arkasında bankanın zarar etmeyeceği bir kompanse/telafi sistemi olması gerekir. Genelde sistem, her kredi için tutarın belirli yüzdesi komisyon olarak bankaya ödenmesi şeklindedir. Zaman zaman da, firma bankaya gelir getirecek bir kaynak yaratmanın yükümlülüğü altına girecektir. Bunun anlamı da, avantaj gibi sunulan her şeyin fiyatın içinde olmasıdır. Bu tür kampanyalarda farklı ödeme planları tüketicinin işini kolaylaştırıyorsa mantıklı bulunabilir fakat düşük faizli kredileri genelde işin cezbetme kısmı olarak değerlendirmek gerekir.

Kredi Almaktan Korkmayın…

Firmaya borçlanmak prosedürsüz olması ve zor zamanlarda kolaylık gösterilmesi ihtimali nedeniyle bir çok tüketicinin tercihidir. Kredibilitesi iyi olan bir kişinin banka kredisi almaktan korkmaması gerekir. Bankaların tüketicinin ihtiyacına göre çok sayıda ürün sunması büyük avanta sağlar. Bunun dışında, bir bankanın konut projesine kredi veriyor olması sizi büyük bir zahmetten kurtaracaktır. Bir konut projesinin müşterilerine bir ya da birden fazla bankanın kredi sunması, bu proje ve üstlenici firmanın banka tarafından incelenmiş olması anlamına gelir. Konut Finansmanı Kanununa göre bankaların projden konut kredisi tutarı kadar sorumlu olduğunu da düşünürseniz, konut kredisi aynı zamanda sizi koruyan bir şemsiye olabilir…

Bir Projeden Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler…

• Firmanın daha önce yaptığı işleri öğrenin, bir bankadan istihbaratını yapın. Ödenmemiş çekleri, sorunlu kredisinin ya da bitirilmemiş projelerinin olup olmadığını öğrenin.
• Projeyle ilgili tüm detayları öğrenin. Arsa firmaya mı ait yoksa kat karşılığı mı anlaşılmış? Arsa üzerinde herhangi bir şerh, ipotek, haciz veya başka takyidat var mı?
• İnşaat ruhsatı alınmış ve proje bu ruhsata uygun ilerliyor mu?
• Mümkünse bağımsız SPK lisanslı bir değerleme firması tarafından yapılan projenin ekspertiz raporunu talep edin.
• Projede kullanılan malzemeler ve fiyat dengesini kıyaslayın.
• Projenin bulunduğu bölgeyi analiz edin. Mevcut gelişim, konut arzı, kiralık talebi ve ulaşım imkanlarını öğrenin. Bundan birkaç yıl sonrası için bu başlıklarda olabilecek gelişmeleri ya da planlanan projeleri masaya yatırın. Arzı arttıracak yeni projelerin başlama ihtimali, ya da kiralık talebinin artacağı beklentisi var mı? Unutmayın bunların her biri konut değerini gelecekte aşağı ya da yukarı doğru etkileyecek faktörlerdir.
• Mümkünse işlem sırasında kat irtifak tapusunu üzerinize alın ve şartları adil bir sözleşme ile yazılı hale getirin. Diğer yandan bir çok firma, projelerini Satış Vaadi Sözleşmesi ile satar, tapu devrini ise konut teslimi sırasında yapar. Bu durumda SV sözleşmesi iyice incelenmeli, ağır şartların çıkarılması gereklidir. SVS’de makul teslim tarihinin ve vaktinde teslim edilmemesi durumunda cezai şartların yazılı olarak belirtilmiş olması gerekir. Taraf firma içinizi rahatlatmıyorsa sözleşmeyi noterden yapın ve tapuya şerh koydurun.

İlgilendiğiniz Konut Projesinde peşinatsız ve düşük taksitli bir kampanya var ve kıyaslama yapmakta zorlanıyorsanız, firmayla peşin fiyat üzerinden pazarlık edin… Pazarlık, konutun güncel değerini öğrenmek için iyi bir yöntem olabilir. Farklı, uzun vade sunulan kampanyalarda firma normalin üzerinde avantajlı iyileştirme yaparak yanılmanıza neden olabilir, fakat elinizde konutun peşin fiyatının olması kıyaslamanızı kolaylaştıracaktır.

Nejat Özonay (Milliyet 2010)