Konut yatırımı yapanların sık sık tercih ettiği inşa halindeki projelerden satın alma işlemi, yüksek kar vaat ettiği gibi ciddi riskler de içerir. Nasıl daha fazla kar ederim derken kabus dolu günler yaşamak bir çok yatırımcının başına geliyor, geldiğinde ise iş işten geçmiş oluyor.

Proje mi, Yaşam Başlamış Konut mu?

İnşa halindeki bir konutu emsallerinden ucuza almak gerçekten ucuza alındığı anlamında değildir. Bitmiş bir konutun getirisi hemen edinim tarihinde başlar, projeden alınan bir konutta ise oturuma açılmasına kadar geçen zaman kayıptır. Konutun değer artışı dışında bir gelir getirmeyecektir.. Yatırım yapılırken paranın zaman değeri de hesaba katılmalıdır. Ayrıca projenin tamamlanıp sorunsuz teslim edilmesi bir süreçtir ve risk içerir. Konutun teslim tarihinde beklenen fiyatı bu risk primini de kapsamalıdır.

Nasıl Bir Proje Seçilmeli?

Şehir merkezlerinde arsa arzının çok az olması genelde projelerin gelişen bölgelerde olmasını zorunlu kılmıştır. Alım yapılacak projenin bulunduğu bölgenin gelişim hızı, şehir merkezine yakınlığı, ulaşım imkanlarının geliştirilmesi planları, alınan konutun prim yapma potansiyeli için en önemli başlıklardır. Projenin sunduğu kalite/fiyat dengesi dışında, bu başlıklar çok iyi analiz edilmelidir. Yatırım için alınan konut farklı, yaşamak için alınan konut farklı değerlendirilmelidir.

Yüklenici Firma İyi Seçilmeli…

Çok sayıda firmayı farklı kategorilere koymak mümkün. ‘En iyi bir kaç’ diyebileceğimiz firma tercih edildiğinde aslında aldığınız kalite, denenmişlik ve az risk olacaktır. Diğer yandan bu tür firmaların bir çoğunun fiyat politikası yatırımcıya fazla kazandırmayacak şekilde kurgulanmıştır. Konutları piyasa değerinden satan firmaların kazanç vaadinin ancak piyasanın genel artış trendinde olduğu dönemlerde gerçekleşmesi bizi şaşırtmamalı. Çok avantajlı fiyatlarla satış iddiasında olan güvenilirliği tartışmalı firmalardan alım yapmak ise verilecek en hatalı karar olacaktır. Bazı firmalar ise ilk daireleri alan müşterilerine kazandırmayı sever. Güvenilir ve kademeli fiyat uygulayan bu tür firmaların projelerini tercih etmek verilecek doğru bir karar olacaktır.

Herhangi Bir Banka İle Çalışmayan Firmalar…

Bir firmanın en az bir bankayla dahi çalışmaması, anlaşmalı olmaması kötü bir sinyal olarak değerlendirilmeli. Kendi ödemelerini oluşturup, bunu müşterilerine pazarlama aracı olarak kullanan firmaların çoğunun bu yaklaşımı mecburiyetten gösterdiklerini unutmamak gerekir. Bankaya göndermeyerek müşterisini mevzuattan kurtardığını iddia eden firmalara, bu kolaylığı sağlamanın banka alternatifini sunmamak için yeterli neden olmadığını hatırlatmak gerekir. Ödeme planlarının daha avantajlı olduğunu düşünen yatırımcılar, bankaların sunduğu onlarca ürünü de göz ardı etmemeli. Diğer yandan bağlı kredi olarak tanımlanan proje için alınan konut kredilerinde bankanın sorumluluğu da unutulmamalıdır. Bu tür kredilerde, krediyi veren banka kredi tutarı kadar ilgili konutun sorunsuz tamamlanmasından ve tesliminden sorumludur. Tüketicilere verilen bu hakkı kullanmak isteyenler stratejik olarak peşin alım yerine kredili alımı tercih edebilirler.

Rakamlarla Oynayan Firmalar…

Firmalar projelerini ön plana çıkarmak için rakamlarla oynayabilir. Örneğin aynı brüt metrekareli iki farklı projeden iki farklı daireyi kıyasladığınızda aslında elma ile armutu kıyasladığınızı farkedemiyebilirsiniz. Emsal brüt mantığıyla konut üreten bir firmayı, tüm ortak alanları konutun brüt metrekaresine yediren bir firmayla kıyaslamak çok adaletli olmayacaktır. Net/brüt metrekare oranı %80 olan bir konut, %60 olan bir konutla kıyaslandığında aynı bölgede olsalar dahi, tek kriter fiyat olmamalı. Sunduğu sosyal alanlar, kalite, lokasyon, net kullanım alanı, teslim tarihi, fiyat hepsi birlikte değerlendirilmelidir.

Bir başka rakamla oynama yöntemi ise vaat edilen getiridir. Geçmişte yapılan projeleri için belirli bir aralığı seçerek kıyaslamalı ne kadar kazandırdığını iddia eden firmalara, aynı projede farklı bir zaman aralığı seçildiğinde ne kadar zararlı olunduğunu ya da abartıldığı kadar karlı olunmadığını ispat etmek mümkün.

İşte kararınızı verirken dikkat edilmesi ve öğrenilmesi gerekenler için kullanabileceğiniz bir checklist :

• Firmanın daha önce yaptığı işleri öğrenin, bir bankadan istihbaratını yapın. Ödenmemiş çekleri, sorunlu kredisinin ya da bitirilmemiş projelerinin olup olmadığını öğrenin.
• Projeyle ilgili tüm detayları öğrenin. Arsa firmaya mı ait yoksa kat karşılığı mı anlaşılmış? Arsa üzerinde herhangi bir şerh, ipotek, haciz veya başka takyidat var mı?
• İnşaat ruhsatı alınmış ve proje bu ruhsata uygun ilerliyor mu?
• Mümkünse bağımsız SPK lisanslı bir değerleme firması tarafından yapılan projenin ekspertiz raporunu talep edin.
• Projede kullanılan malzemeler ve fiyat dengesini kıyaslayın
• Projenin bulunduğu bölgeyi analiz edin. Mevcut gelişim, konut arzı, kiralık talebi ve ulaşım imkanlarını öğrenin. Bundan birkaç yıl sonrası için bu başlıklarda olabilecek gelişmeleri ya da planlanan projeleri masaya yatırın. Arzı arttıracak yeni projelerin başlama ihtimali, ya da kiralık talebinin artacağı beklentisi var mı? Unutmayın bunların her biri konut değerini gelecekte aşağı ya da yukarı doğru etkileyecek faktörlerdir.
• Mümkünse işlem sırasında kat irtifak tapusunu üzerinize alın ve şartları adil bir sözleşme ile yazılı hale getirin. Diğer yandan bir çok firma, projelerini Satış Vaadi Sözleşmesi ile satar, tapu devrini ise konut teslimi sırasında yapar. Bu durumda SV sözleşmesi iyice incelenmeli, ağır şartların çıkarılması gereklidir. SVS’de makul teslim tarihinin ve vaktinde teslim edilmemesi durumunda cezai şartların yazılı olarak belirtilmiş olması gerekir. Taraf firma içinizi rahatlatmıyorsa sözleşmeyi noterden yapın ve tapuya şerh koydurun.

İnşaat ve gayrimenkule yatırım Türk’ün ata sporu gibidir. Yatırım yaparken hırsınıza ya da konut sahibi olma arzunuza yenilmeyin.

Nejat Özonay (Milliyet 2010)