Konut kredilerinde oldukça iyi bir dönem geçirdik. En hızlı dönemi geçirirken rekorlar yaşadık, fakat yavaş yavaş sezonsal durgun aylara giriyoruz. Bankalar yıl sonu için oldukça umut veren hacim tahminleri yaparken, bazı bankalar ise tüm ayları bahar mevsimi gibi hesapladıkları için olsa gerek inanılmaz yıl sonu rakamları tahmininde bulundu. Tarihin en düşük oranlarını yaşadığımız şu dönemde tüketicilerin konut kredilerinde daha cesaretli olmaları, tabi ki, bizi şaşırtmıyor. Düşük fiyatlarla birleşen düşük finansman şartları, piyasanın canlı kalmasına yardımcı olmaya devam ediyor.
Bankalar Default Ederse Kriz Olur, Ülkeler Ederse?
2008 yılı dinamikleriyle kıyasladığımızda çok daha temel sorunlar yaşadığımız 2010 yılında işler hiç te kötü gitmiyor! Çok kötü günlerin yaklaştığını düşünen bazı piyasa oyuncularının aksine büyük bir kesim başka tarafa bakıyor. A rating klubüne üye çok sayıda ülkenin sıkıntıya düştüğü günümüzde, en azından bazı banka ve şirketlerin sıkıntıya düştüğü 2008 ve 2009 yılları kadar bozulma beklenmesi, hatta daha fazlası gerekmez miydi?
2008 Yılı 2010 Yılını Kurtardı Diyebilir Miyiz?
Temel olarak dünyanın çok daha ciddi sorunlarının olduğu bir yılda, henüz fazla sarsılmamış olmamızın nedeni, yakın zamanda tarihin en büyük global krizini yaşamamız olabilir mi? Bu etkiyi kriz bağışıklığı ile açıklamak mümkün… Dibe vurmuş ekonomi sonrasında insanlar iyimser olmaya ve düzelen bir piyasa yaşamaya eğilimlidirler. Dünya ekonomisi lideri ülke ve birliklerin hızlı bir şekilde tedbir almaya devam ettiğini ve bunun etkilerini görmeden risklerin bittiğini söylemek mümkün olmayacak.
Gün Satılır, Gelecek Alınır…
Merkez Bankasının, yavaş yavaş gösterge faizlerinde yükselişe gideceğini düşünen bazı bankalar kredi faiz oranlarını az da olsa yukarıya çekmeye başlamıştı. Geleceği fiyatlamanın piyasa gerçeği olduğunu unutmayalım. Günümüzde yapılan küçük düzeltmeler, gelecekte yaşanacak sürpriz kötüleşmelerin tetikleyeceği sert hareket ihtimalini azaltması açısından oldukça yararlı. Diğer yandan gerek pozitif ortamın hakim olduğu piyasada pazar paylarını arttırmak isteyen bankaların, gerekse de yükselişe giderek piyasadan kopan bankaların işlem ve kampanya bazında yaptığı iyileşmeler, piyasa oranlarının halen düşük kalmasına yetiyor.
Konut Almak İçin Doğru Zaman mı?
Finansman açısından günümüz piyasasının oldukça uygun olduğunu söyleyebiliriz. Konut kredisi hacmi artış hızı da bunu teyit ediyor. Diğer yandan konut fiyatlarına baktığımızda aynı bakış açısını korumak mümkün değil. Fiyat seviyelerini kriz fiyatları olarak nitelemek mümkün değil. Arzın yoğun, talebin yeterli olmadığı bölgeler dışında fiyatların oldukça yüksek olduğu inkar edilemez. Krizi tam anlamıyla yaşamayan bir ülke olarak fiyatların aşırı düşmemesi açıklanabilir bir konu. Fakat, kira değerlerinin ciddi düşüşler kaydettiği bir dönemde fiyat seviyelerinin biraz daha aşağıda olması beklenirdi. Fiyatların daha da yukarıya gitmesi, yatırımların prim yapabilmesi için ciddi bir ekonomik canlanma beklentisi olması gerekir. Bu beklenti yerine gelmeyecekse, artışı tetiklemek için geriye arzın yetersizliği, ülkeye girecek ciddi yatırım sermayesi ve gelecekle ilgili ciddi beklentiler kalıyor. Bu nedenle beklentisi olan, talep sıkıntısı çekmeyen bölgelere yönelmek doğru olacaktır.
Kira / Konut Değeri Katsayısı Nasıl Dengelenir?
Talep ve umut edilen prim, konut fiyatlarının kişi başı milli gelirle kıyaslanamayacak seviyelerde tutunmasına neden oluyor… Kira çarpanının daha makul seviyelere inebilmesi için konut fiyatları düşmüyorsa kira bedellerinin artması gerekiyor. Bunun için ise gelir seviyesi artmalı… Gelir seviyesinin artması dışında toplumun yaşam biçiminin de kira seviyelerinde etken olduğunu unutmamalıyız… Örneğin boşanma sayısının artması kiralık talebini arttıran bir unsurdur. Şehirlerarası öğrenci hareketi başka bir etkendir. Etkenleri çoğaltabiliriz, fakat neresinden bakarsak bakalım, önümüzdeki yıllarda finansal olarak mantık çerçevesinde tanımlayamayacağımız kira çarpanlarına sahip olmaya devam edeceğiz gibi görünüyor…
Konut Alımında Kredili İşlem Sayısı Artıyor…
Faiz oranlarının tarihi dip seviyelerinde olmasının, tüketicileri cesaretlendirme etkisi dışında, nakite dokunmadan krediyle finansman tercihini arttırıcı etki yaptığını unutmamak gerekir. Yoğun kredi kullanılan bir dönemde herkesin ihtiyacına göre bir kredi türünün olduğunu da unutmamalıyız…
Konut Finansmanı kanunu ve düzenlemelerinin alt yapısını hazırladığı bir çok yapısal değişikliğin henüz aktif hale gelmemesine rağmen konut kredilerindeki rekabet ciddi ürün gelişimi sağladı. Tüketicinin ihtiyaçlarını tam anlamıyla karşılayan onlarca ürün bankalar tarafından dizayn edildi. Diğer yandan yapılandırılmış ürün kullanımı henüz olması gerektiği seviyelerden uzak. Klasik eşit taksitli konut kredileri yoğun olarak tercih edilmeye devam ediyor.
Kredi türü için karar verirken süreci iki başlık yönlendirmelidir. Birincisi kişinin ödeme şartları, ikincisi ise piyasanın yön beklentisi. Ödeme kabiliyetini her ay ödenebilecek tutar olarak sınırlandırmak yanlış olacaktır. Örneğin kişinin sıkıntıya girmeden ödeyebileceği tutar, ihtiyacı kadar kredi almasına yeterli olmayabilir. Oysa gelecek dönemlerde beklenilen gelir artışları ya da dönemsel nakit akışları varsa, bu yapıya uygun bir ürün yeterli tutarda konut kredisi alınmasını sağlayabilir. Ya da çeşitli nedenlerle belirli bir süre yüksek tutarlı taksitler ödenemiyor olabilir. Doğru kredi bu durumu kolayca çözebilir. Birkaç konut kredisi tipiyle irdeleyelim…
Anapara Ertelemeli Krediler…
Ödemekte olduğunuz bir taşıt kredisi ya da benzeri bir ödemeniz olsun. Belirli süre başka bir krediye ayıracağınız bütçe sınırlı olacaktır. Ya da kiradasınız ve bitmemiş konut alıyorsunuz, bir süre daha kira ödemeye devam edeceksiniz. Benzer nedenlerle ilk bir, iki yıl ek bir taksit ödeme bütçeniz sınırlı. Bu durumda anapara ertelemeli kredi mükemmel bir çözüm olabilir. Örneğin ilk bir yıl sadece faiz ödemek ve anapara içeren yüksek taksitleri ikinci yıldan itibaren ödemeye başlamak, yeni bir krediyi ertelemeye neden bırakmayabilir. Bu tip krediler bir süre sadece faiz ödeme şeklinde olabileceği gibi, kademeli artan taksitler şeklinde de olabilir. Birinci yıl düşük bir taksit, ikinci yıl biraz daha yüksek, takip eden yılda biraz daha yükselen taksit… Önünüzdeki eşit olmayan yılların negatif etkisini yok edebilir. Bu tip ürünlerin tersi, yüksek taksitlerle başlayıp, düşük taksitlerle devam eden kredi türlerinin de olduğun unutmayalım.
Balon Ödemeli Krediler…
Almak istediğiniz tutarda kredi taksitini karşılayamıyorsunuz fakat her yıl belirli bir tarihte bonus alıyorsunuz. Ya da belirli dönemlerde gelen farklı gelirleriniz var. Kredi vadesince serpiştireceğiniz balon ödemeler, örneğin iki birim taksit yerine tek birim taksitli bir kredi almanızı sağlayacaktır. Böylece ihtiyacınız olan tutarda bir krediyi alma imkanınız olacağı gibi dönem dönem elinize geçecek likidite atıl kalmayacaktır. Toplam faiz yükünüz ise tamamen kredinin yapısına göre değişecektir. Balon ödemeleri fazla ötelediğinde faiz yükünüz eşit taksitli bir krediye kıyasla daha yüksek olacağı gibi, kredi vadesine göre erken yapılan ödemeler ise tam tersi toplam faiz yükünü azaltmaya yarayacaktır. Bu tipte yapılandırılmış krediler erken kapama yapacağını bilen kişilerin erken kapama cezasını elimine etmesini de sağlamaktadır.
Anlık İhtiyaçlarınızı Karşılayan Krediler…
Ani ihtiyaçlarda taksit erteletmek, taksit atlatmak… İşinizi kaybettiğinizde taksitinizi ödeyen sigorta poliçesine sahip krediler… Örneklerini çoğaltabileceğiniz, endişelerinizi ortadan kaldıracak çok sayıda kredi çeşiti sizin keşfinizi bekliyor.
Sahip Olunan Konutun Değiştirilmesi…
Sahip olduğunuz evi daha büyük bir konutla ya da, başka bir lokasyonla değiştirmek istiyorsunuz. Oturduğunuz konut olduğu için de aynı anda satıp, ayna anda almanız gerekiyor. İyi fiyatlı alıcı ile iyi fiyatlı satıcıyı birlikte bulmanın kolay olmadığını düşünürsek, size satış için zaman kazandıracak ürünlerin önemi ön plana çıkıyor. Sahip olduğunuz konut sayesinde, alınacak konutun değerinin %100 ‘üne kadar kredi veren ürünler işinizi görecektir. Yüksek peşinat ödemeden, belirli bir süre içinde konutu satıp, kredinin kısmi kapanmasına izin veren ürünler size büyük hareket alanı sağlayacaktır.
Peşinatı Olmayanlar İçin Krediler…
Bazı bankalar konut değerinin yüzde yüzüne kadar kredi verebilmektedir. Bunun için iyi bir kredi kaydının dışında genelde ikinci bir konutun teminat gösterilmesi gerekir. Geliri yeterli ve ödeme kabiliyeti olan kişiler için mantıklı bir kredi türü olmakla beraber macera arayanların uzak durması gereken bir üründür.
Karma Krediler…
Spesifik ihtiyaçları sağlamak için dizayn edilmiş çok sayıda ürün hayatınızı kolaylaştırabilir. Diğer yandan ihtiyacınız yoksa bazı ürünleri küçümseyebilirsiniz. Bazı bankalar belirli özellikli kredileri birleştirerek karma krediler sunabiliyor. Bu da, ihtiyaçlarınız için kendi tarifinizle ortaya çıkmış mükemmel kredi tipine sahip olmanızı sağlar.
Kişisel Finansman Kredileri…
Yeni konut finansmanı kanunuyla hayatımızda yaygınlaşan bir başka kredi türü de bireysel amaçlar için ipotekli ihtiyaç kredisidir. Sahip olduğunuz konutu ipotek vererek konut kredisi vade ve oranlarına benzer avantajlara sahip kişisel finansman kredisi kullanabilirsiniz.
Piyasaya Bakış Açınıza Uygun Kredi Türleri…
Hayalinizdeki konutu buldunuz fakat faizlerin düşeceğini bekliyorsunuz. Kafanız karışır, fırsatı kaçırırsınız. Oysa değişken faizli ya da düşen faizli kredi çeşitleri bu bakış açınıza hizmet edebilir. Bu kredileri tercih ederken klasik kredi oranlarıyla kıyaslamayı da unutmayın. Düşüş trendinde yakalayacağınız maliyet avantajı beklentilerinizi karşılamayabilir.
Ayrıca yukarıda bahsedilen bazı kredi türlerini piyasa beklentilerinize hizmet ettiği için tercih edebilir, böylece kredinizin ödemesini hızlandırarak ya da yavaşlatarak karlı hale getirebilirsiniz.
İndirimli Krediler…
Kullanım sırasında daha yüksek komisyon ödeterek düşük faiz imkanı verilen kredilere ise dikkat etmek gerekir. Görüntüde düşük faizle kullanılıyor gibi görünse de çoğu zaman alınan ek komisyonlarla toplam maliyet oranı düşük komisyonlu krediyle aynı seviyeye gelmektedir. Eğer toplam maliyet oranında ciddi bir avantaj sağlanmıyorsa yüksek komisyonlu bir krediyi tercih etmek yanlış olacaktır. Olası bir erken kapama durumunda zarar hanesine yazılacağı için başlangıçta yüksek komisyon talep edilen kredileri tercih etmemek doğru olacaktır. Düşük oran ilüzyonuna kanmamak gerekir.
Nejat Özonay (Milliyet 2010)